Luz no final do túnel? Receita é coerente ao avaliar base presumida de atividades imobiliárias

Por que existe insegurança na análise e aplicação das leis no Brasil? Por que a posição da Receita Federal diverge tanto na aplicação das regras tributárias, mesmo quando as regras são claras?

Recentemente, a Receita publicou a Solução de Consulta nº 7, de 4 de março de 2021, afirmando que a base presumida para empresas que exploram a atividade imobiliária é de 8% para IRPJ e 12% para CSLL. Por que celebramos uma posição óbvia e coerente como essa? A regra é essa, não? Sim. A regra da base presumida para essa atividade sempre foi 8% para IRPJ e 12% para CSLL.

O óbvio deve ser dito e confirmado sempre no direito tributário. A Receita fez isso na Solução de Consulta nº 7, após anos afirmando que a regra só valia para bens imobiliários mantidos contabilmente em estoque. Dizia que bens imobiliários mantidos como imobilizados deveriam ser tratados e tributados diferentemente. Devemos exaltar e torcer por posições mais coerentes: a natureza e a essência da atividade imobiliária é dinâmica e o registro contábil é meramente um controle.

Vamos ao caso específico.

A regra: toda sociedade imobiliária que fez a opção pelo regime presumido deveria calcular a base presumida com a alíquota de 8% para IRPJ e 12% para CSLL.

A polêmica: Em posições anteriores, a Receita Federal afirmava que essa regra somente valia para os bens imobiliários mantidos contabilmente em estoque. Os bens imobiliários mantidos contabilmente em imobilizado não se aproveitariam dessa regra e seriam tributados diferentemente (em termos práticos, teriam uma carga fiscal de 34% sobre o ganho). Ou seja, a Receita Federal trazia insegurança para uma regra óbvia simplesmente por conta da contabilização dos bens.

O óbvio: toda sociedade imobiliária transita bens imobiliários pelas contas de estoque e imobilizado a todo o momento. Faz parte de sua atividade comprar, vender e alugar esses bens. E essa movimentação ocorre em razão do mercado. Por exemplo. Um bem pode estar alugado (e, tecnicamente, deve estar registrado no imobilizado) e receber proposta para venda (e, tecnicamente, deve ser transferido do imobilizado para o estoque antes da venda). E um bem pode estar à venda e receber uma proposta de aluguel (e, tecnicamente, o registro no estoque deve ser baixado para imobilizado). O mercado é dinâmico. O mais importante, a sociedade imobiliária continua explorando a atividade imobiliária. E a regra da base presumida deve ser sempre a mesma: 8% para IRPJ e 12% para CSLL.

O acerto: a Solução de Consulta 7/2021 é precisa e diz o óbvio. “Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica”. Trata-se de uma afirmação clara e coerente com a regra. Uma sociedade imobiliária compra, vende e aluga bens imobiliários. E a contabilização é um mero reflexo. E, agora, a Receita valida esse dinamismo. É o óbvio sendo validado.

E vai além:  ainda afirma que “a forma de escrituração contábil das operações por parte do contribuinte não é algo que tenha o condão de determinar, por si só, a norma de incidência tributária”. Verdade importante de ser repetida. A escrituração contábil é um excelente instrumento de controle, mas não a diretriz. A regra fiscal sim. As reformas tributária e administrativa são importantes e bem-vindas. Mas, o que vai fazer mais diferença positiva será mais posições coerentes. Existem excelentes profissionais no setor público e privado. Vamos todos ser mais coerentes e reafirmar o óbvio. Por mais posições coerentes.

Por Alamy Candido, sócio do Candido Martins Advogados.

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